W budynku na trzech poziomach mieszkają trzy różne rodziny. Dach budynku przecieka i wymaga remontu. Kto powinien ponosić jego koszty?

Odpowiedź eksperta
W przypadku nieruchomości należącej do kilku współwłaścicieli istnieją dwie główne zasady, według których podejmowane są decyzje dotyczące takiej nieruchomości. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli – chodzi tu o załatwianie bieżących spraw. Do rozporządzania nieruchomością oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest natomiast zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jak odróżnić jedną od drugiej?

„Przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 Kodeksu cywilnego – przyp. B.K.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99)”.

Zarówno remont, jak i wymianę dachu należy więc zakwalifikować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Według art. 206 Kodeksu cywilnego, „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli”. Współwłaściciele muszą więc partycypować również w kosztach remontu, w tym także w kosztach remontu dachu proporcjonalnie do swoich udziałów. A remont dachu (jako czynność przekraczająca zwykły zarząd) wymaga zazwyczaj zgody wszystkich współwłaścicieli. W razie braku zgody każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o upoważnienie do wykonania remontu. Jeśli ktoś zrobi remont na własny koszt, ma prawo do zwrotu nakładów od pozostałych współwłaścicieli, nawet bez zgody, choć dochodzenie zwrotu często wymaga drogi sądowej, by zmusić innych do zapłaty.